Maja, mis pidi ära sõitma

Ma peaaegu kustutasin selle kirja

2023. aasta veebruaris sain kirja naiselt, keda ma ei tundnud.

See nägi välja täpselt nagu kirjad, mida saadetakse korraga paljudele: võõrapärane nimi, üldine tekst, ebatavaline palve ja mitte ühtegi tuttava soovitust. Sellise kirja võib väga kergesti ära kustutada enne, kui üldse jõuad aru saada, mida sinult tahetakse.

Mina vastasin.

Nii sain kliendi, kellega järgmise pooleteise aasta jooksul tegime kolm täiesti erinevat tehingut.

Esimeses kirjas ei olnud sellest muidugi veel midagi näha.

Seal oli umbes selline mõte: soovime müüa oma tiny house’i.

Maja asus Tallinna lähedal. Umbes 37 ruutmeetrit elupinda ja lisaks 13 ruutmeetrit terrassi. Kaasaegne moodulkonstruktsioon suurte akende, köögi, vannitoa ja kõige eluks vajalikuga.

Omanikud olid selles elanud umbes poolteist aastat. Koos lapse ja loomadega.

Ja nad tahtsid selle mai lõpuks maha müüa.

Alguses kõlas päring nagu tavaline väikese maja müük.

Aga üsna kiiresti selgus, et maatükk tehingusse ei kuulu.

Müügis oli ainult maja ise.

Järgmine küsimus osutus palju keerulisemaks kui ostja leidmine: kuidas müüa maja, mis füüsiliselt seisab maa peal, kuid juriidiliselt müüakse sellest eraldi?

Maja, mis ei olnud kinnisvara

Maja sai jagada neljaks mooduliks, laadida spetsiaalsele transpordile ja viia teise kohta.

Väljast vaadates oli minu ees täisväärtuslik kodu. Seal elati. Mööbel oli sees, vesi, elekter ja küte olid ühendatud.

Aga tehingu mõttes ei olnud see klassikaline kinnisvara kinnistusraamatu kandega, vaid vallasasi.

Esimene ülesanne ei olnudki ostja leidmine, vaid täpselt aru saada, mida me müüme ja kuidas seda vormistada.

Kas notarit on vaja?

Kes on konstruktsiooni omanik?

Millised dokumendid tõendavad selle päritolu?

Mis hinna sisse kuulub?

Kas ostja võib enne täielikku tasumist demonteerimist alustada?

Kes vastutab transpordi käigus tekkivate kahjustuste eest?

Tavaline kuulutus tekstiga “müüa maja” oleks siin võinud tuua rohkem probleeme kui päringuid.

Kõigepealt vajasin korralikku ligipääsu objektile.

Omanikud olid kolimise keskel ega saanud igale vaatamisele kohale tulla. Nende isiklikud asjad olid veel sees ja juhuslike telefonifotodega normaalset müüki teha ei olnud mõistlik.

Mul oli vaja ise majja pääseda, see üle vaadata, plaanilahendusest aru saada, fotod teha ja vaatamisi korraldada.

Leppisime kokku võtmete üleandmise.

Pärast kohtumist saadeti mulle plaanid, tehnilised materjalid ja tootja esialgsed dokumendid.

Selgus, et maja müüdi koos köögi, sanitaartehnika, boileri, küttesüsteemi, kodutehnika ja osaga mööblist.

Mida sügavamale dokumentidesse läksin, seda vähem meenutas objekt ilusalt pildilt tuttavat lihtsat tiny house’i.

See oli korralik konstruktsioon oma nõuetega vundamendile, niiskusele, küttele, lamekatusele ja puitelementide hooldusele.

Ostja pidi aru saama, et ta ei osta dekoratiivset majakest, mille võib suvalisse kohta maha panna. Pärast transporti tuli see professionaalselt paigaldada, ühendada ja õigesti kasutada.

Nüüd tuli objekt turule viia. Ja ootamatult muutus üheks keerulisemaks küsimuseks täiesti tavaline aadress.

Kuidas reklaamida maja ilma aadressita

Järgmiseks ootamatuks teemaks sai aadress.

Maja asus füüsiliselt konkreetsel kinnistul. Aga kinnistu ei olnud müügis.

Kui panna kuulutusse täpne aadress ja olukorda mitte selgitada, eeldab osa ostjaid, et hind sisaldab ka maad.

Kui asukoht täielikult peita, hakkab kuulutus kahtlaselt mõjuma.

Tuli leida kompromiss: näidata piirkonda ja ümbrust, kuid kirjutada väga selgelt, et müügi objekt on moodulmaja, mis tuleb ära viia.

Samal ajal tekkis küsimus käibemaksust.

Tuli välja selgitada, kas objekti müüvad eraisikud või ettevõte, kas maks sisaldub hinnas ja kas ostjale võib juba lepingu etapis tekkida lisakulu.

Kontrollisime dokumendid üle ja fikseerisime, et müüjad tegutsevad eraisikutena. Hinnale täiendavat käibemaksu ei lisandunud.

Portaali tavalise külastaja jaoks on see üks rida kuulutuses.

Selle ühe rea ettevalmistamiseks tuli aru saada maja ostuajaloost ja dokumentidest.

Kuna objekt oli ebatavaline, ei sobinud hästi ka protsendipõhine maakleritasu. Leppisime kokku fikseeritud summa — 2250 eurot. Kõik said töömahust aru ja teadsid teenuse hinda ette.

Kuulutus läks üles.

Ostja ei tulnud kohe.

Kui huvitatud inimene lõpuks ilmus, tundus, et keeruline osa on läbi. Tegelikult algasid just siis päris läbirääkimised.

Ostja ilmus ja läks otse omanikuga rääkima

Aprilli lõpus andsid omanikud teada, et nendega võttis ühendust huvitatud ostja.

Ta vaatas maja üle ja pakkus 30 000 eurot.

Esmapilgul oli see hea uudis.

Ainult et pärast vaatamist otsustas ostja jätkata läbirääkimisi otse omanikuga.

Seda juhtub. Inimene saab objektile ligipääsu maakleri töö kaudu, tutvub müüjaga ja otsustab siis, et vahendajat pole enam vaja.

Probleem ei olnud ainult komisjonitasus.

Selleks hetkeks olid pooled kokku leppinud ainult hinnas.

Kõik muu oli veel lahtine:

— kes maja ostab: eraisik või ettevõte;

— milline komplektsus üle antakse;

— kes maksab transpordi eest;

— millal võib demonteerimist alustada;

— mis kuupäevaks peab maja kinnistult lahkuma;

— millal antakse võtmed üle;

— mis saab siis, kui ostja maksab osa rahast, hakkab konstruktsiooni lahti võtma ja seejärel ülejäänut ei tasu.

Pidin tehingu tagasi ühtsesse protsessi tooma, koguma mõlema poole andmed ja alustama lepingu ettevalmistamist.

Ostjaks osutus ettevõte. Ka see tuli dokumentidesse korrektselt märkida: nimi, registrikood, esindaja ja allkirjastamise õigus.

Üks antud e-posti aadress ei töötanud. Kiri tuli tagasi teatega, et seda ei saanud kohale toimetada. Telefoni teel vastas ostja ebaregulaarselt.

Tuli otsida alternatiivset aadressi, materjalid uuesti saata ja samal ajal selgitada müüjatele, et vaikus ei tähenda veel tehingust loobumist.

Mõnikord ei püsi kinnisvaraläbirääkimised mitte keerulisel õiguslikul konstruktsioonil, vaid sellel, kas õnnestub leida töötav Gmail.

Kui kontakt lõpuks taastati, tekkis uus konflikt. Pooled olid hinnas kokku leppinud, kuid kujutasid maksegraafikut ette täiesti erinevalt.

Viisteist kolmekümne vastu

Peamiseks konfliktiks sai maksegraafik.

Ostja tahtis maksta 15% pärast lepingu allkirjastamist ja 85% hiljem.

Müüja pakkus skeemi 30/70.

Paberil nägi see välja nagu vaidlus protsentide üle.

Tegelikult arutasid pooled, kes võtab enda kanda põhiriski.

Ostja ei tahtnud peaaegu kogu summat ette maksta maja eest, mis seisis veel kellegi teise maal.

Müüja ei tahtnud, et ostja alustaks konstruktsiooni demonteerimist, maksaks ainult väikese osa hinnast ja seejärel ümber mõtleks.

Pärast mitut kirja nõustus müüja skeemiga 15/85, kuid seadis selge tingimuse: kogu summa peab olema laekunud enne igasuguste tööde alustamist majaga.

Võtmed antakse üle alles pärast täielikku tasumist.

See hakkas juba meenutama toimivat kompromissi.

See tuli lihtsalt õigesti kirja panna.

Esimene lepingu projekt tundus normaalne. Kuni hakkasime korraga üle kontrollima makse-, üleandmis- ja äraveotähtaegu.

Leping majale, mis pidi kaduma

Esimene lepingu projekt tundus normaalne seni, kuni hakkasime kuupäevi tähelepanelikult üle kontrollima.

Ühes kohas oli kirjas, et maja tuleb ära viia mai lõpuks.

Teises oli kirjas, et lõppmakse võib toimuda juunis, kuid mitte hiljem kui kolm päeva enne transporti.

Mõlemat tingimust korraga täita ei olnud võimalik.

Müüja märkas vastuolu. Parandasime tähtajad ja leppisime eraldi kokku 500-eurose leppetrahvi äraveoga hilinemise eest.

Lepingu juurde otsustati lisada tootja esialgsed dokumendid ja tehniline kirjeldus.

Sõnastusest “moodulmaja” ei piisanud.

Pooled pidid ühtemoodi aru saama, mida täpselt üle antakse: konstruktsioon, terrass, köök, sanitaartehnika, küte, tehnika ja sisseehitatud elemendid.

Samuti tuli eraldada mitu momenti, mis tavalises tehingus toimuvad tihti peaaegu korraga:

— omandiõigus läks üle pärast täielikku tasumist;

— faktiline üleandmine toimus aktiga;

— võtmed anti üle alles pärast kogu summa laekumist;

— transpordi korraldas ja tasus täielikult ostja;

— kahjustumise risk tuli siduda faktilise üleandmise hetkega.

Lõpuks sai lepingust korraga müügikokkulepe, maksejuhis ja maja evakuatsiooniplaan.

Juunis jõudis tehing lõpule.

Esindasin müüjat objekti üleandmisel. Allkirjastasime akti, fikseerisime vara, mis jääb sisse, ja andsime ostjale üle neli võtit.

Pärast seda võeti maja mooduliteks lahti ja viidi kinnistult ära.

Minu jaoks oli see esimene tehing, kus pärast müüki kadus objekt sõna otseses mõttes oma endiselt aadressilt.

Tundus, et lugu on läbi.

Aga klient tuli tagasi.

Seekord tuli müüa maad. Mõtlesin, et pärast maja, mida pidi ära vedama, on maatükk kindlasti lihtsam.

Eksisin.

Loo jätk: „Maa, mis osutus majast keerulisemaks“.