Дом, который должен был уехать

Я чуть не удалила это письмо

В феврале 2023 года мне пришло письмо от незнакомой женщины.

Оно выглядело так, как обычно выглядят массовые рассылки: иностранное имя, общий текст, необычная просьба и никаких рекомендаций от знакомых. Такие письма легко отправляются в корзину еще до того, как успеваешь понять, чего от тебя хотят.

Я ответила.

Так у меня появился клиент, с которым в следующие полтора года мы провели три совершенно разные сделки.

Но в первом письме ничего этого, конечно, не было.

Там было примерно следующее: мы хотим продать свой tiny house.

Дом находился недалеко от Таллинна. Около 37 квадратных метров жилой площади, еще 13 квадратных метров террасы. Современная модульная конструкция с большими окнами, кухней, ванной комнатой и всем необходимым для проживания.

Собственники жили в нем около полутора лет. Вместе с ребенком и животными.

И хотели продать его до конца мая.

Сначала запрос звучал как обычная продажа небольшого дома.

Только довольно быстро выяснилось, что земельный участок в сделку не входит.

Продавался только сам дом.

Следующий вопрос оказался намного сложнее поиска покупателя: как продать дом, который физически стоит на земле, но юридически продается отдельно от нее?

Дом, который не был недвижимостью

Дом можно было разделить на четыре модуля, погрузить на специальный транспорт и перевезти на другое место.

Внешне передо мной стоял полноценный дом. В нем жили люди, была установлена мебель, подключены вода, электричество и отопление.

Но для сделки это была не классическая недвижимость с записью в крепостной книге, а движимое имущество.

Первой задачей стало даже не найти покупателя, а точно определить, что именно мы продаем и как это оформить.

Нужен ли нотариус?

Кто является собственником конструкции?

Какие документы подтверждают ее происхождение?

Что входит в цену?

Может ли покупатель начать демонтаж до полной оплаты?

Кто отвечает за повреждения при перевозке?

Обычное объявление «продается дом» здесь могло создать больше проблем, чем заявок.

Для начала мне требовался нормальный доступ к объекту.

Собственники находились в процессе переезда и не могли каждый раз приезжать на показы. Внутри оставались их личные вещи, а использовать случайные фотографии из телефона для нормальной продажи было бессмысленно.

Мне нужно было самой попасть в дом, осмотреть его, понять планировку, сделать фотографии и получить возможность организовывать показы.

Мы договорились о передаче ключей.

После встречи мне прислали планы, технические материалы и первоначальные документы производителя.

Выяснилось, что дом продавался вместе с кухней, сантехникой, бойлером, отоплением, бытовой техникой и частью мебели.

Чем глубже я заходила в документы, тем меньше объект был похож на привычный tiny house с красивой фотографии.

Это была полноценная конструкция со своими требованиями к основанию, влажности, отоплению, плоской крыше и обслуживанию деревянных элементов.

Покупатель должен был понимать, что приобретает не декоративный домик, который можно поставить где угодно. После перевозки его нужно было профессионально установить, подключить и правильно эксплуатировать.

Теперь нужно было вывести объект на рынок. И неожиданно одним из самых сложных вопросов стал обычный адрес.

Как рекламировать дом без адреса

Следующей неожиданной задачей стал адрес.

Дом физически находился на конкретном участке. Но участок не продавался.

Если поставить в объявлении точный адрес и не объяснить ситуацию, часть покупателей решит, что цена включает землю.

Если совсем скрыть местонахождение, объявление будет выглядеть подозрительно.

Пришлось найти компромисс: обозначить район, показать окружение, но предельно ясно написать, что предмет продажи — модульный дом, который необходимо перевезти.

Параллельно возник вопрос НДС.

Нужно было выяснить, продают ли объект частные лица или компания, включен ли налог в стоимость и не появится ли у покупателя дополнительный расход уже на стадии договора.

Мы проверили документы и зафиксировали, что продавцы выступают как частные лица. Дополнительный НДС к цене не добавлялся.

Для обычного посетителя портала это одна строка в объявлении.

Для подготовки этой строки потребовалось разобраться в истории покупки и документах на дом.

Поскольку объект был нестандартным, процентная комиссия тоже оказалась неудобной. Мы договорились о фиксированной сумме — 2250 евро. Все понимали объем работы и заранее знали стоимость услуги.

Объявление вышло.

Покупатель появился далеко не сразу.

Когда заинтересованный человек наконец нашелся, казалось, что сложная часть закончилась. На самом деле именно тогда начались настоящие переговоры.

Покупатель нашелся и пошел напрямую

В конце апреля собственники сообщили, что с ними связался заинтересованный покупатель.

Он осмотрел дом и предложил 30 000 евро.

На первый взгляд это была хорошая новость.

Только покупатель после просмотра решил продолжить переговоры напрямую с владельцем.

Такое иногда происходит. Человек получает доступ к объекту благодаря работе маклера, знакомится с продавцом и решает, что дальше посредник уже не нужен.

Проблема была даже не только в комиссии.

К этому моменту стороны договорились лишь о цене.

Все остальное оставалось открытым:

— кто покупает дом: человек или его компания;

— какая комплектация передается;

— кто оплачивает транспорт;

— когда можно начинать демонтаж;

— до какой даты дом должен покинуть участок;

— когда передаются ключи;

— что произойдет, если покупатель внесет часть денег, начнет разбирать конструкцию, а потом не доплатит остаток.

Мне пришлось вернуть сделку в единый процесс, собрать данные обеих сторон и начать готовить договор.

Покупателем оказалась компания. Это тоже нужно было корректно внести в документы: название, регистрационный номер, представитель и полномочия на подписание.

Один из указанных электронных адресов не работал. Письмо вернулось с уведомлением о недоставке. По телефону покупатель отвечал нерегулярно.

Пришлось искать альтернативный адрес, пересылать материалы повторно и параллельно объяснять продавцам, что тишина еще не означает отказ от сделки.

Иногда переговоры о продаже недвижимости держатся не на сложной юридической конструкции, а на том, удалось ли найти рабочий Gmail.

Когда связь наконец восстановили, возник новый конфликт. Стороны согласовали цену, но совершенно по-разному представляли себе порядок оплаты.

Пятнадцать против тридцати

Основным конфликтом стал порядок оплаты.

Покупатель хотел заплатить 15% после подписания договора и 85% позднее.

Продавец предлагал схему 30/70.

На бумаге разница выглядела как спор о процентах.

В действительности стороны обсуждали, кто принимает на себя основной риск.

Покупатель не хотел заранее перечислять почти всю сумму за дом, который еще стоит на чужом участке.

Продавец не хотел, чтобы покупатель начал демонтаж конструкции, внес лишь небольшую часть цены, а затем изменил решение.

После нескольких писем продавец согласился на схему 15/85, но поставил четкое условие: вся сумма должна поступить до начала любых работ с домом.

Ключи передаются только после полной оплаты.

Это уже было похоже на рабочий компромисс.

Оставалось правильно его записать.

Первый проект договора выглядел нормально. Пока мы не начали одновременно сверять сроки оплаты, передачи и вывоза дома.

Договор для дома, который должен исчезнуть

Первый проект договора выглядел нормально до тех пор, пока мы не начали внимательно сверять даты.

В одном месте было указано, что дом нужно вывезти до конца мая.

В другом — что окончательный платеж возможен в июне, но не позднее чем за три дня до перевозки.

Одновременно выполнить оба условия было невозможно.

Продавец заметил противоречие. Мы исправили сроки и отдельно согласовали штраф в размере 500 евро за задержку вывоза.

К договору решили приложить первоначальные документы производителя и техническое описание.

Формулировки «модульный дом» было недостаточно.

Стороны должны были одинаково понимать, что именно передается: конструкция, терраса, кухня, сантехника, отопление, техника и встроенные элементы.

Также пришлось разделить несколько моментов, которые в обычной сделке часто происходят почти одновременно:

— право собственности переходило после полной оплаты;

— фактическая передача происходила по акту;

— ключи выдавались только после поступления всей суммы;

— перевозку полностью организовывал и оплачивал покупатель;

— риск повреждения нужно было привязать к моменту фактической передачи.

В итоге договор стал одновременно соглашением о продаже, инструкцией по оплате и планом эвакуации дома.

В июне сделка завершилась.

Я представляла продавца при передаче объекта. Мы подписали акт, зафиксировали имущество, которое остается внутри, и передали покупателю четыре ключа.

После этого дом разобрали на модули и увезли с участка.

Для меня это была первая сделка, где после продажи объект буквально исчез со своего прежнего адреса.

Казалось, история закончилась.

Но клиент вернулся.

На этот раз продавать нужно было землю. Я решила, что после дома, который пришлось увозить, участок точно будет проще.

Я ошибалась.

Продолжение: «Земля, которая оказалась сложнее дома».