04.10.2026 · Aleksandra Sandström · 50 vaatamist
Pikka aega kaitses Eesti eluruumide üüriõigus üürnikku märgatavalt tugevamalt kui omanikku.
Loogika on arusaadav: üürniku jaoks on korter elukoht ning seadus peab kaitsma teda meelevaldse väljatõstmise, põhjendamatu üüritõusu ja tingimuste eest, mida omanik võib nõrgemale lepingupoolele peale suruda.
Praktikas tekkis aga ka vastupidine probleem. Kui üürnik lõpetas oma kohustuste täitmise, võis omanik jääda kuudeks üürituluta, tasuda korteri kulusid ning samal ajal olla üsna piiratud võimalustega suhe kiiresti lõpetada ja oma vara tagasi saada.
Esimesed tõsised sammud tasakaalustatuma süsteemi poole tehti juba mitu aastat tagasi.
Mis muutus 2021. aastal
Enne 2021. aastat ei olnud Eesti eluruumide üürireegleid ligi kahe aastakümne jooksul oluliselt muudetud. Reformi eesmärk oli muuta üürisuhted paindlikumaks ja arvestada paremini mõlema poole huvidega.
Muudatused jõustusid 2021. aasta jaanuaris.
Pooltel tekkis rohkem võimalusi kokku leppida teatud kulude jaotuses, üüri muutmise korras ning vastutuses konkreetsete kohustuste rikkumise eest.
Omanike jaoks oli oluline ka see, et võlgnevuse korral lepingu ülesütlemise reeglid muutusid varasemast vähem jäigaks.
Riik tunnistas juba siis, et üürniku kaitse on vajalik, kuid omanik ei tohiks jääda olukorda, kus tema vara kasutatakse, kohustusi ei täideta ja kiiresti reageerimise võimalused on peaaegu olematud.
Nüüd arutatakse järgmist sammu.
Mida tahetakse nüüd muuta
2026. aastal esitas Justiits- ja Digiministeerium ettepaneku muuta võlgnevuse korral üürilepingu ülesütlemise reegleid veelgi.
Praegu on tegemist eelnõuga, mitte kehtiva seadusega.
Üks peamisi ideid on vähendada võla suurust, mille järel omanikul tekib alus leping üles öelda.
Praegu on üheks aluseks üüri- või tagatisraha võlg, mis ületab kahe kuu üüri.
Ettepanek on vähendada see piir enam kui ühe kuu üürini.
Näiteks kui korteri üür on 800 eurot, ei peaks omanik ootama, kuni üürivõlg ületab 1600 eurot. Kui muudatused vastu võetakse, võib alus tekkida juba siis, kui võlg ületab ühe kuu üüri.
Sarnast lähenemist arutatakse kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude ning tagatisraha puhul.
Omaniku jaoks tähendab see võimalust alustada õiguslikku menetlust varem, enne kui võlg on oluliselt suuremaks kasvanud.
Üks maksmata makse ei tähenda siiski kohest väljatõstmist
Oluline on mitte minna teise äärmusse.
Muudatused ei tähenda, et üürnik hilineb paar päeva ja lepingu võib kohe lõpetada.
Vastupidi: eelnõu näeb ette lisaaega rikkumise kõrvaldamiseks.
Kui praegu on miinimumtähtaeg 14 päeva, siis ettepanek on pikendada seda 30 päevani.
Seega oleks loogika järgmine: tekib piisav võlgnevus; omanik hoiatab üürnikku kirjalikult, annab tasumiseks tähtaja ja alles siis, kui rikkumist ei kõrvaldata, saab minna edasi.
Eesmärk ei ole jätta üürnikku kaitseta, vaid anda omanikule võimalus reageerida varem reaalselt probleemsele olukorrale.
Lepingu lõpetamine ja korteri tagasisaamine ei ole sama asi
Praktikas algab kõige raskem osa sageli alles pärast lepingu lõppemist.
Isegi kui omanikul on õigus ja leping on seaduslikult lõppenud, ei saa ta ise kohale minna, lukke vahetada, asju välja tõsta ja korterit vabaks kuulutada.
Kui üürnik vabatahtlikult ei lahku, võib küsimus jõuda kohtusse ja seejärel kohtutäiturini.
Ka seda teed peaksid kavandatavad muudatused lühendama.
Mõte on, et kohus määrab oma otsuses konkreetse tähtaja, milleks ruum tuleb vabastada. Nii ei lisanduks täitemenetluse staadiumis veel üks automaatne ooteaeg.
Reform ei puuduta seega ainult lepingu ülesütlemist, vaid ka korteri tegelikku tagastamist omanikule.
Allüürnikud on eraldi probleem
Juhtub ka nii, et leping on sõlmitud ühe inimesega, omanik saab kohtuotsuse, kuid korteris elab tegelikult keegi teine, näiteks allüürnik.
Siis võib omanik sattuda uude vaidlusse inimesega, kellega ta algselt lepingut ei sõlminudki.
Kavandatavad muudatused peaksid võimaldama täitedokumendi toimet laiendada ka allüürnikele, et omanik ei peaks iga elaniku vastu eraldi menetlust alustama.
Tõeliselt konfliktsetes olukordades võib see olla väga oluline parandus.
Kuid seadus ei päästa halvast lepingust
Siin on mul värske näide praktikast. Klient võttis hiljuti tagasi korteri, mida oli enne meie koostööd iseseisvalt välja üürinud. Leping oli lihtne põhimall, seda ei olnud konkreetse objektiga kohandatud ning kulusid ja üürniku kohustusi ei olnud detailselt lahti kirjutatud.
Korteri vabastamisel oli seisukord pehmelt öeldes raske: mustus, kleebised, kahjustatud mööbel ja rikutud madratsid. Laes olid isegi pallijäljed – lapsed olid korteris mänginud nii, et tagajärjed jäid sõna otseses mõttes igale poole.
Diivan tuli maha kanda. Osa asju tuli taastada või välja vahetada. Tagatisraha ei katnud neid kulusid muidugi ligilähedaseltki.
Üleandmisel kirjutasid pooled alla dokumendile, millega üürnik kohustus ruumi taastamise eest lisasumma hüvitama. Esmapilgul näis olukord selge.
Seejärel pöördus üürnik juristi poole. Jurist leidis vanas lepingus nõrga koha: seal ei olnud selgelt kirjas üürniku kohustus tasuda remondifondi makset. Seda oli üürisuhte alguses arutatud, kuid kirjalikult ei olnud tingimust korralikult fikseeritud.
Endine üürnik nõudis seetõttu nende maksete ümberarvutamist viie aasta eest. Nüüd on tekkinud hoopis teine juriidiline vaidlus: ühelt poolt halvasti tagastatud korter ja taastamiskulud, teiselt poolt üürniku vastunõuded.
Kuidas lugu lõpeb, näitab juristide töö. Järeldus on aga juba selge: korter oli kunagi välja üüritud ilma spetsialisti ja täieliku lepinguta, mis arvestaks omaniku tegelikke riske. Alguses tehtud kokkuhoid võib nüüd muutuda palju suuremaks kuluks.
„Andke mulle oma leping, ma üürin ise välja“
Hiljuti oli veel üks lugu. Noor mees ostis minu kaudu korteri, kuid otsustas omaenda korteri iseseisvalt välja üürida. Ta ütles täiesti rahulikult: „Andke mulle palun oma üürileping. Ma teen ise.“
See kõlab lihtsalt. Kuid hea üürileping on samuti töö tulemus.
Meie leping töötati välja koos juristiga. Me maksime selle töö eest. Aastate jooksul on seda päris olukordade järgi korrigeeritud: midagi on lisatud, midagi täpsustatud ning sõnastust on muudetud pärast uusi juhtumeid ja seadusemuudatusi.
See ei ole kord internetist alla laaditud fail. See on kogunenud kogemus, juriidiline töö ja osa professionaalsest teenusest.
Seetõttu ei jaga ma meie lepingut tasuta lihtsalt sellepärast, et keegi otsustas korterit ise välja üürida. See ei ole ahnus – professionaalsel tööl on samuti väärtus.
Seadus võib muutuda rangemaks, kuid omaniku vastutus ei kao
Riik liigub tõepoolest kinnisvaraomanike suurema kaitse suunas. Kõigepealt tulid 2021. aasta muudatused. Nüüd arutatakse uusi parandusi, mis võivad lubada võlgnevusele varem reageerida ja konflikti korral korteri kiiremini tagasi saada.
Kuid ükski seadus ei asenda korralikku lepingut, üürniku kontrollimist, fotodega üleandmisakti, selget kokkulepet kõrvalkulude, remondifondi, maja ülalpidamise ja muude kulude kohta ega õigeaegset reageerimist esimeste probleemide tekkimisel.
Kui juristid sarnaseid vaidlusi lahendavad, on minu nõuanne omanikele lihtne: ärge korrake kellegi teise viga. Kui te ei tunne kõiki üürimise nüansse, on parem kaasata üks kord spetsialist ja valmistada leping korralikult ette, kui hiljem taastada korterit, arvutada kahju ning juristide kirjavahetuses selgitada, mida kunagi „suuliselt arutati“.
Konkreetse lepingu ülesütlemise puhul tuleb alati kontrollida seaduse kehtivat redaktsiooni ning kui vaidlus on juba tekkinud, konsulteerida juristiga.
Loe ka
Korterite hinnad Tallinnas: 8 linnaosa ja miks ma loobusin kesklinna kolimisest
Korterite keskmised pakkumishinnad Tallinna kaheksas linnaosas 2026. aasta septembris ja miks 350 000 euro suurune eelarve kesklinna kolimis…
Viimsi Village: käisin projekti vaatamas ja tabasin end mõttelt — sellises majas elaksin isegi
Käisin Viimsi Village'i maju vaatamas. Minu hinnang kvaliteedile, asukohale ja sellele, kellele projekt sobib ning kuidas saan ostjat tehing…
Maa, mis osutus majast keerulisemaks
Ligi kolm hektarit teede, võrkude ja kaitsevöönditega, teine omanik, volikiri Saksamaalt ja angaar, mis ilmus lepingusse päev enne notarit.
Uued lood ja maakleri märkmed e-postiga
Kiri tuleb siis, kui ilmub uus tekst. Ilma reklaami ja niisama saadetavate kirjadeta.
Otsite korterit või maja? Saage uued objektid oma soovide järgi Seadista valik →