Самый подробный гайд по налогам в Эстонии в 2026 году
Земельный налог, аренда и продажа недвижимости: актуальные правила, льготы, расходы и калькуляторы для частных лиц в Эстонии.
Земельный налог
Земельный налог в Эстонии рассчитывается не от рыночной цены квартиры или дома, а от стоимости земельного участка для целей налогообложения.
Размер налога зависит от: муниципалитета, назначения земли, стоимости земли для налогообложения, местной ставки, ограничения роста налога и возможных льгот.
Земля под основным местом жительства освобождалась от земельного налога полностью: до 1 500 м² в городе, посёлке или посёлке городского типа, до 2 гектаров вне плотной застройки.
Льгота больше не привязана к площади участка. Вместо освобождения по метражу муниципалитет сам устанавливает денежную скидку для домовладельца — от 0 до 1 000 € на объект.
Проверьте своё право на льготу
На 1 января должны выполняться все три условия:
Налог на доход от аренды
Арендная плата — это налогооблагаемый доход. Коммунальные и другие сопутствующие расходы, которые арендатор оплачивает по договору или возмещает вам, в доход от аренды не включаются. К ним относятся, например, коммунальные услуги, плата за управление домом, ремонтный фонд и другие платежи по счёту квартирного товарищества.
При сдаче жилого помещения закон автоматически уменьшает облагаемый арендный доход на 20%. Считается, что эта часть покрывает обычные расходы владельца на содержание и обновление жилья. Ничего отдельно заявлять и подтверждать чеками не нужно: вычет применяется автоматически при заполнении декларации.
Как физическое лицо вы не можете отдельно уменьшить арендный доход на стоимость дивана, мебели, ремонта или других улучшений. Вместо учёта каждого расхода закон предусматривает фиксированный вычет — 20% от арендной платы.
Важно знать
- Вычет 20% применяется только к доходу от аренды жилого помещения.
- Он не применяется к краткосрочной аренде и размещению через Airbnb/Booking.
- Кредитные платежи собственника и земельный налог не являются коммунальными расходами. Если арендатор оплачивает их за собственника, эта сумма считается доходом собственника.
- Коммунальные платежи не включаются в поле «Арендная плата» в калькуляторе ниже.
Ставка налога на 2026 год: 22%. Вычет 20% применяется автоматически.
Налог при продаже недвижимости
Если недвижимость продана дороже, чем куплена, с прибыли нужно заплатить подоходный налог по ставке 22% (2026 год).
Какие расходы уменьшают облагаемую прибыль
Из цены продажи можно вычесть только документально подтверждённые расходы, напрямую связанные с покупкой, улучшением или продажей объекта.
Можно учесть
- Цену покупки
- Нотариальные расходы и госпошлину при покупке и продаже
- Комиссию риелтора
- Стоимость оценочного акта
- Расходы на реконструкцию, ремонт и встроенную мебель
- Иные подтверждённые расходы, без которых сделка не состоялась бы
Нельзя учесть
- Коммунальные платежи
- Плату за управление домом
- Электричество и другие обычные текущие расходы на владение объектом
Примеры подтверждённых расходов
- Договор с риелтором и акт оказанных услуг
- Счета за ремонт, стройматериалы, встроенную мебель
- Нотариальный счёт и квитанция госпошлины
- Отчёт об оценке недвижимости
Льгота при продаже основного жилья и правило двух лет
Прибыль от продажи может быть освобождена от налога, если объект был вашим фактическим местом жительства до продажи. Регистрация места жительства сама по себе не является решающей — важен реальный факт проживания. Льготу можно применить только к одной продаже жилья за два года.
Два года считаются не от даты подписи договора у нотариуса, а со дня, следующего за датой внесения предыдущей сделки в Kinnistusraamat.
Расходы при покупке и продаже
Кроме налога на прибыль, сделка с недвижимостью включает две обязательные статьи расходов, которые стоит закладывать в бюджет заранее.
Государственная пошлина (Riigilõiv)
За внесение изменений в Kinnistusraamat. Зависит от суммы и типа сделки.
Нотариальные расходы (Notaritasu)
За оформление сделки купли-продажи. Зависит от суммы, типа объекта и дополнительных действий.
Обе пошлины по умолчанию делит сторона, в чьих интересах совершается действие — если стороны не договорились иначе.
Точный расчёт по вашей сделке
Мой калькулятор считает госпошлину, нотариальные расходы и полную сумму сделки под ключ.
Рассчитать расходы по сделке →Источники
Ссылки ведут на официальные ресурсы Эстонии — актуальность ставок и калькуляторов лучше проверять там же перед принятием решений.
Не уверены, как это применить к вашей ситуации?
Каждая сделка индивидуальна — расчёт налога зависит от даты сделки, места жительства и типа объекта. Разберём именно вашу ситуацию на консультации.