Kõige põhjalikum maksujuhend Eestis 2026. aastaks
Maamaks, üür ja kinnisvara müük: kehtivad reeglid, soodustused, kulud ja kalkulaatorid eraisikutele Eestis.
Maamaks
Eesti maamaks arvutatakse mitte korteri või maja turuhinnast, vaid maa maksustamishinnast.
Maksu suurus sõltub: omavalitsusest, maa sihtotstarbest, maa maksustamishinnast, kohalikust määrast, maksutõusu piirangust ja võimalikest soodustustest.
Peamise elukoha aluse maa oli maamaksust täielikult vabastatud: kuni 1 500 m² linnas, alevis või alevikus, kuni 2 hektarit tiheasustusalast väljaspool.
Soodustus ei ole enam seotud krundi pindalaga. Pindalapõhise vabastuse asemel kehtestab omavalitsus ise rahalise soodustuse majaomanikule — 0 kuni 1 000 € objekti kohta.
Kontrolli oma õigust soodustusele
1. jaanuaril peavad olema täidetud kõik kolm tingimust:
Üüritulu maks
Üürimakse on maksustatav tulu. Kommunaalkulud ja muud kaasnevad kulud, mida üürnik tasub lepingu alusel või hüvitab teile, ei kuulu üüritulu hulka. Nende hulka kuuluvad näiteks kommunaalteenused, majahalduse tasu, remondifond ja muud korteriühistu arved.
Eluruumi üürile andmisel vähendab seadus maksustatavat üüritulu automaatselt 20%. Loetakse, et see osa katab omaniku tavapärased kulud eluaseme korrashoiuks ja uuendamiseks. Midagi eraldi deklareerida ega tšekkidega tõendada pole vaja: mahaarvamist rakendatakse automaatselt deklaratsiooni täitmisel.
Eraisikuna ei saa te üüritulu eraldi vähendada diivani, mööbli, remondi ega muude parenduste maksumuse võrra. Iga kulu arvestamise asemel näeb seadus ette fikseeritud mahaarvamise — 20% üürisummast.
Oluline teada
- 20% mahaarvamist rakendatakse ainult eluruumi üürimisest saadud tulule.
- Seda ei rakendata lühiajalisele üürile ega Airbnb/Booking-i kaudu majutamisele.
- Omaniku laenumaksed ja maamaks ei ole kommunaalkulud. Kui üürnik tasub need omaniku eest, loetakse see summa omaniku tuluks.
- Kommunaalmaksed ei kuulu allpool oleva kalkulaatori väljale „Üürisumma“.
Maksumäär 2026. aastal: 22%. 20% mahaarvamist rakendatakse automaatselt.
Kinnisvara müügi maks
Kui kinnisvara müüakse kallimalt, kui see osteti, tuleb kasumilt maksta tulumaksu määraga 22% (2026. aasta).
Millised kulud vähendavad maksustatavat kasumit
Müügihinnast saab maha arvata ainult dokumentaalselt tõendatud kulud, mis on otseselt seotud objekti ostmise, parendamise või müügiga.
Võib arvesse võtta
- Ostuhinda
- Notaritasu ja riigilõivu ostmisel ja müümisel
- Maakleri vahendustasu
- Hindamisakti maksumust
- Rekonstrueerimise, remondi ja sisseehitatud mööbli kulusid
- Muid tõendatud kulusid, ilma milleta tehing poleks toimunud
Ei saa arvesse võtta
- Kommunaalmakseid
- Majahalduse tasu
- Elektrit ja muid tavapäraseid jooksvaid omandikulusid
Tõendatud kulude näited
- Maakleriga sõlmitud leping ja teostatud tööde akt
- Remondi-, ehitusmaterjali- ja sisseehitatud mööbli arved
- Notariaalne arve ja riigilõivu kviitung
- Kinnisvara hindamisaruanne
Peamise elukoha müügi soodustus ja kahe aasta reegel
Müügist saadud kasum võib olla maksuvaba, kui objekt oli teie tegelik elukoht enne müüki. Elukoha registreerimine iseenesest ei ole otsustav — tähtis on tegelik elamise fakt. Soodustust saab rakendada ainult ühe eluaseme müügi puhul kahe aasta jooksul.
Kaht aastat arvestatakse mitte notari juures lepingu allkirjastamise kuupäevast, vaid päevast, mis järgneb eelmise tehingu Kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale.
Ostmise ja müümise kulud
Lisaks tulumaksule sisaldab kinnisvaratehing kahte kohustuslikku kuluartiklit, millega tasub eelarves varakult arvestada.
Riigilõiv
Kinnistusraamatusse muudatuste kandmise eest. Sõltub summast ja tehingu tüübist.
Notaritasu
Ostu-müügitehingu vormistamise eest. Sõltub summast, objekti tüübist ja lisatoimingutest.
Mõlemad lõivud jagab vaikimisi pool, kelle huvides toiming tehakse — kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
Täpne arvestus teie tehingu kohta
Minu kalkulaator arvutab riigilõivu, notaritasu ja tehingu kogusumma võtmed kätte põhimõttel.
Arvuta tehingu kulud →Allikad
Lingid viivad Eesti ametlikele ressurssidele — määrade ja kalkulaatorite ajakohasust tasub enne otsuste tegemist seal üle kontrollida.
Ei ole kindel, kuidas seda oma olukorrale rakendada?
Iga tehing on individuaalne — maksuarvestus sõltub tehingu kuupäevast, elukohast ja objekti tüübist. Vaatame teie olukorra üle konsultatsioonil.